中山樓四年升三倍

未來價值還看基建
10/10/2018
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醞釀多年的深中通道工程,加上大灣區及「一小時生活圈」等概念,中山在2014年之前,中山樓市長期冰封,大概是600到800港元一呎,時至今天,已升至2,000到2,800港元,四年升三倍,冠絕珠三角。但如今中山樓市的走勢和城市的特點是否確實具備投資價值?有業內人士認為,中山缺乏產業和人口的支撑,投資價值難以一時顯現,但優美的城市環境、緩慢的生活節奏使得居住成為不錯的選擇。而未來交通基建完善後,真正價值將更得到體現。 (文:洪偉順)

醞釀多年的深中通道工程,加上大灣區及「一小時生活圈」等概念,中山樓價在2014年至今四年升三倍。 (互聯網圖片)

大灣區11個城市中間有珠江分隔,東面有香港、深圳、東莞、惠州等,西面有澳門、珠海、中山、江門、肇慶等,現在由東面到西面主要靠虎門大橋,但內地人多車多,虎門大橋不勝負荷,日日塞車,由深圳到中山,隨時堵塞兩、三個小時。近年落實興建的深中通道,連接深圳西部及中山東部,全場24公里,預計可以將深圳到中山的車程,由2、3小時縮短至半小時。

在優美的城市環境、緩慢的生活節奏下使得居住中山成為不錯的選擇。 (互聯網圖片)

過往經驗看得出,東莞靠近香港、深圳,珠海靠近澳門,佛山靠依廣州,發展相對較快。然而中山卻「四不靠」,所以樓價長期落後,主要是廣州、深圳、香港、澳門幾個大城市的後花園,退休慢活的樂園。三年前新房樓價只是5,000、6,000元(每平方米,下同),然而深中通道概念一出,深圳投資者蜂擁而至,樓價急升至近2 萬,近期香港、澳門等買家接棒,繼續熱賣。

中山最熱賣在新開發區

中山分很多區,有6個街道辦事處,18個鎮。當中發展最成熟的是市中心的東區、石岐,樓價亦比較高。根據網站安房客的資料顯示,石岐區新房均價約1.7萬,東區新房均價約2萬,適合追求穩陣,日後較賣出及出租。然而近年中山樓巿最熱炒的不是舊城區,而是新開發,其中一個熱點,是位於最南面的坦州。由於港珠澳大橋概念,很多人到珠海買樓,後來珠海樓急升,加上政府推出嚴厲的限購措施,於是發展商、代理就轉推坦州,不少買家捧場,新樓均價直迫市中心,約1.64萬。另一個熱點,要數東面的火炬開發區、南朗、翠亨。由於是深中通道的落橋位,2016年起深圳投資者已搶先登陸,由落後的小鎮,到全市的焦點,樓價升幅亦最為驚人。南朗新房均價近1.6萬,火炬、翠亨更直迫約1.8萬,挑戰市中心的地位。由於到目前為止都只概念,比較適合較進取的投資者。

坦洲近年是中山巿內樓巿成交熾熱的區域之一。(互聯網圖片)

多為本地人有難轉手風險

多個利好消息因素令中山樓盤出現不同程度的升幅,但在多名業內人士看來,所謂的漲價恐怕是「有價無市」。中山樓市缺乏有效產業和流動人口支撑,多年來都是珠三角樓市的窪地,作為投資恐怕很難轉手。而中山人口多為本地人口,對樓市影響不大。

另外,中山的樓價一直落後,直至近年借深中通道炒上,先是深圳,然後是香港、澳門、珠海等地的買家湧入。短短兩三年間樓價倍翻,尤其是新樓盤,由過往5,000、6,000元,炒到2萬,聽聞最近有些新盤開價,甚至已接近3萬。這個價錢甚至已經超越佛山、東莞的水平,從投資角度看實在過高。

深中大橋通車要2024年,還未計入其他配套,例如經常聽見銷售講的落橋位,如火炬開發區、南朗鎮等,據熟悉當地的投資者所講,以前都是落後的鄉鎮,現在才大興土木。比較佛山、東莞等城市,已經不是概念了!不但經濟發展更成熟,過去幾十年,佛山、東莞已經分別與廣州、深圳建立了密不可分的關係。相反,深中通道目前只是概念,如果發展理想,中山樓價應可媲美佛山、東莞;如果發展不似預期,應該要打折。

深中通道預計2024年通車。(互聯網圖片)

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