平巿價二至三成

淘寶內地買法拍屋
09/10/2018
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淘寶內地買法拍屋
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淘寶內地買法拍屋

在內地網購平台「淘寶網」不僅可買到生活家居用品, 甚至連法拍屋(經過法院拍賣的房屋)都可線上購買,截至今年9月,「淘寶網」已累計成交265,501套法拍屋。價格低是法拍屋受歡迎的最主要原因,尤其一線城市樓價居高不下,法拍房屋受到的追捧更甚。但優惠的同時風險並存,買家在上車前,一定要考慮到涉及的各種風險,其中稅費最關鍵。 (文:胡夢然)

價格低是法拍屋受歡迎的最主要原因。(互聯網圖片)

打開「淘寶網」網站,可以在首頁看到「拍賣」標誌,點擊進去則可看到內地各城市可拍的房屋。買家只要有「支付寶」賬戶就能出價競標。網站上有簡單的購買流程說明,依照拍賣程序,買方只要有內地的銀行賬戶,並且綁定「支付寶」賬戶,便可以出價競標,競標時需付一定金額的保證金。若競標成功便可以與法院聯繫,進行後續的財產交割處理;相反,若競標失敗,則會將保證金全數退還。

拍賣作為新樓、二手樓之外的又一房產交易渠道,不限購加上低價,讓很多人開始動起了購買法拍屋的心思。據一位長期關注拍賣平臺的房產中介介紹,由於法拍屋的處置性質,上拍房產的起拍價普遍明顯低於市場價。一般而言,最終成交價低於市場價二至三成。

稅費風險最關鍵

拍賣的房屋會在拍賣30日前公告,在這30日內買家要對房屋做充分的了解,以排除風險。一是全款風險,現在拍賣屋有些已經可以貸款,但是很多房屋只接受全款,所以在拍賣前要準備好充足的現金;二是保證金風險,拍賣之前需要先報名交保證金,保證金數額由法院在起拍價的百分之五至百分之二十範圍內確定。如果拍到後,無法在規定時間內支付全款或者辦到貸款,或者因其他原因反悔,則保證金不予退還。

最重要的是要防範稅費風險。在二手房交易中,有些稅費是由賣家來繳交,但是淘寶中的法院拍賣屋,所有稅費均由買家承擔。稅費基本與普通二手房所要繳納稅費相同,包括印花稅、契稅、個人所得稅及增值稅等。這就意味著除需支付房款外,可能還需支付一大筆稅費。此外,也要注意房屋是否有拖欠的物業費、水電煤等費用。

淘寶中的法院拍賣屋,所有稅費均由買家承擔。 (互聯網圖片)

避免盲目跟拍

雖然法拍房有如上瑕疵,但提前做好準備工作,依然有可能低價撿漏。關注拍賣資訊,鎖定目標。最好是實地考察,了解房屋地理位置、戶型、朝向及周圍環境及配套設施等。打探房屋產權問題,債務糾紛類型,對房屋的市場價有數,在競拍的時候避免盲目跟拍。材料手續辦齊後,確認房屋解封,在產權洗白之後要立刻開始過戶手續,否則萬一原業主拿著房產證過戶給別人,則又是一場糾紛。

雖然法拍房有如上瑕疵,但提前做好準備工作,依然有可能低價撿漏。 (互聯網圖片)

實際取得房產時或有難度

購買法拍屋還應關注房屋有無租賃合同存在。在原房主進入訴訟之前,為了保住房屋不被處置,可能會採取各種措施來保護,其中一種方法就是做一份長達20年的租賃合同,且配有真實的轉賬紀錄。內地法律中有個原則叫「買賣不破租賃」,就是說雖然你已購買了屋苑,但是因為有人已經租了這套住宅20年,且已支付房租,那麼要等房租到期才能真正拿到這套房屋。若要提早拿房,可能需要賠償租客損失。

此外,原房主可能有老弱病殘的家人住在裡面,清房難度大也是一個風險。還需要擔心的是,房屋既然走了法院拍賣流程,房主一般欠下很多錢,甚至借下高利貸,可能時不時會有債主上門騷擾催債,影響日常生活。

購買法拍屋還應關注房屋有無租賃合同存在。(互聯網圖片)

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